半個世紀(jì)前建的4棟老廠房，樓面千瘡百孔，電線、鋼筋裸露……坐擁學(xué)宮街鬧市中心“黃金碼頭”，和長沙網(wǎng)紅菜市場荷花池市場打隔壁，30多年來卻半閑半租，生生熬成了C類危房，廠里還有30多個職工要靠廠房租金繳社?！l來把老廠房“化腐朽為神奇”？

受開福區(qū)“校友回湘”行動感召，畢業(yè)于華僑大學(xué)的90后湘籍建筑師于悅給這處老舊廠房來了一場“變形計”：通過兩年一磚一瓦親自設(shè)計、加固、改建，約5000㎡的C類危房蛻變成集民宿、長租青年公寓、咖啡館、臺球廳、生鮮超市等一體的城市“青年綜合體”，運營3個月即實現(xiàn)入住率逾90%，成為“小紅書”上外地青年來長沙住、玩、吃一條龍的熱門打卡地。8月11日，在華僑大學(xué)湖南校友會與開福區(qū)舉行的主題招商活動上，于悅的“學(xué)宮里”項目驚艷亮相，激起眾多海內(nèi)外校友回長沙創(chuàng)業(yè)的熱情。

兩年畫圖搬磚，50歲危房改成青年潮玩地

青灰色侘寂風(fēng)的水泥墻面，原木吧臺和幾何狀桌椅搭配，暖色調(diào)氛圍燈烘托下，手沖咖啡的暗香浮動，一股“潮”味撲面而來……你能想象得到，半年前，這里曾是一片破敗的老舊危房嗎？

于悅在“學(xué)宮里”為客人做咖啡。均為長沙晚報全媒體記者 李卓 攝

“這處廠房殘破不堪的原始風(fēng)貌沒有嚇倒我，反而激起興奮：我能也必須改造好它！”于悅說，建筑師的直覺加上這處廠房所在的絕佳位置，給了他從投資、設(shè)計到親自施工的勇氣。2014年畢業(yè)于華僑大學(xué)建筑學(xué)院后，于悅一直在廈門從事建筑景觀設(shè)計工作，還經(jīng)營著一家四合院式的閩南古厝民宿?！案舯诰褪情L沙大網(wǎng)紅荷花池菜市場，離五一廣場不到兩公里，這么好的碼頭，年輕人沒理由不來玩！”望麓園是長沙民宿產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的街區(qū)，深耕民宿產(chǎn)業(yè)的于悅認定，改造這里，一定“有戲”！

理想豐滿，然而現(xiàn)實卻骨感。4棟老廠房屬于原長沙市毛紡織廠和長沙第三針織廠物業(yè)，建于上世紀(jì)70年代，自上世紀(jì)90年代企業(yè)破產(chǎn)后，廠房一直半閑置、缺修繕。2021年夏天，第一次走進這里，迎接于悅的是四面透風(fēng)漏水的破墻，遍地的生活垃圾，C類危房改造的重擔(dān)首先劈面壓過來。

“要感謝市、區(qū)以及望麓園街道營盤街社區(qū)給了我寬松的政策氛圍和高效服務(wù)，讓我在投資過千萬后能安心繪圖搬磚忙兩年！”于悅說，學(xué)宮里項目總投資約1600萬元，根據(jù)周邊年輕創(chuàng)業(yè)者、打工族集聚租房有剛需的特點，項目規(guī)劃在民宿之外開辟出117間長租青年公寓，申請到開福區(qū)保障性租賃住房項目補助，緩解資金壓力。他得以靜下心來，花兩年時間徹底加固、改造危房，把它變成自己建筑師生涯的一件重要作品。

舊廠房一層，大部分無采光通風(fēng)，怎么辦？

原有建筑無消防樓梯，如何通過設(shè)計，解決消防疏散和采光的兩難？

類似的難題在改建過程中層出不窮，于悅都以建筑師的專業(yè)能力一一化解。他放手拆除廠房中心區(qū)域，形成天井以采光通風(fēng)；不吝投入，新增2處消防樓梯和全套消防設(shè)施及報警系統(tǒng)。同時每棟之間打通，設(shè)置公共通道平臺，形成整體連通的“回”字形連廊，既滿足消防疏散通道，又大大增加了通風(fēng)采光效果。就這樣，兩年“坐冷板凳”埋頭設(shè)計、改造，年過半百的C類危房終于蛻變成年輕人的潮玩地。

一個項目聚多業(yè)態(tài)，變民宿流量為青年“留量”

望麓園街道面積僅1.2平方公里，卻扎堆了150余家民宿，年營收逾2億元，開福區(qū)首個民宿產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟在這里應(yīng)運而生。然而，民宿里海量住客往往只求一夕安枕，如何吸引他們在街區(qū)、在城市多住、久留、多消費？望麓園街道和營盤街社區(qū)一直在思考這個課題?！拔覀冇虚L沙最火爆的菜市場荷花池生鮮市場，周邊不乏清代貢院、船山學(xué)社舊址等歷史遺址，需要一個‘粘’住青年人逗留、消費的載體?！睜I盤街社區(qū)黨委書記文靜說，他們的想法正好與于悅的行動不謀而合。

危房加固改造的“變形記”歷時兩年。

“現(xiàn)在的年輕人旅行，已不是傳統(tǒng)的跟團旅游，而是喜歡代入本地人的觀感，用citywalk來感受這個城市，體驗本地人的市井生活。”于悅說，“學(xué)宮里”項目，創(chuàng)業(yè)的年輕人可以以低租金來長租，和住民宿的青年游客一起，在整個學(xué)宮里體驗咖啡、閱讀、臺球、棋牌等社區(qū)活動，甚至還可以和本地爹爹娭毑打麻將，周圍就是網(wǎng)紅菜市場以及歷史遺址，地鐵口就在旁邊，一份捆雞、一碗臭豆腐甚至一面古墻，就可以留住他們，成為城市“青年綜合體”。

50歲的老舊危房已蛻變成年輕人的潮玩地。

文靜告訴記者，學(xué)宮里公寓開業(yè)不到三個月，入住率已逾90%，生鮮超市、咖啡廳、自助棋牌室、臺球館也投入運營，項目不僅引入社會資金將危房改造一新，每年逾百萬元租金能解決原破產(chǎn)企業(yè)職工的社保繳納問題，而且為民宿流量變消費“留量”提供平臺。